Dossier · Rübenkamp, 22307 Hamburg
Dreizimmerwohnung im Rotklinker, Barmbek-Nord
- Kaufpreis
- 299.000 €
- Wohnfläche
- 68 m²
- Baujahr
- 1962
Nach deinen Kriterien Voreinstellung Cashflow
Raus Energieeffizienzklasse zu schlecht
- Faktor Ist
- 31,9
- Hausgeld-Quote
- 33,3 %
- Energieklasse
- G
Auch verletzt: Faktor zu hoch, Heizung ausgeschlossen
Aus dem Inserat seit 11 Tagen online
- Kaltmiete780 € · 11,47 €/m²
- Hausgeld260 €
- Kaufpreis je m²4.397 €
- Mietrendite, brutto3,1 %
- Zimmer3
- HeizungÖlzentralheizung
„Seit 2014 vermietet für 780 EUR kalt. Hausgeld 260 EUR. Energieeffizienzklasse G, beheizt über eine Ölzentralheizung aus den 90ern. Kaufpreis 299.000 EUR."
Ortsübliche Vergleichsmiete
- Mittelwert
- 6,93 €/m²
- Spanne
- 6,44 € – 10,00 €/m²
- Ist-Miete
- 11,47 €/m²
Über der Spanne +66 % zum Mittelwert
- Mietpreisbremse: Mittelwert + 10 %7,62 €/m²
- Mietpreisbremse: Obergrenze + 10 %11,00 €/m²
Wohnlage normal, Baujahr 1961 bis 1967, 66 bis unter 91 m²
Wohnlage
- Rübenkamp
- normal
- Kennwert, 1 bis 1.000
- 466
- Straßenabschnitte darunter
- 25 %
Im Vergleich zu Hamburg
| Kennzahl | Objekt | Stadt |
|---|---|---|
| Faktor | 31,9 | 35,0 |
| Kaufpreis je m² | 4.397 € | 6.394 € |
| Kaltmiete je m² | 11,47 € | 15,24 € |
- Kaufpreise bis 2035, real im Jahr+0,34 %
Umfeld
- Bodenrichtwert2.545 €/m² · MFH, GFZ 2,3
- Bestandsmiete im Umfeld10,80 €/m²
- BahnHamburg, Alte Wöhr (Stadtpark), 180 m · alle paar Minuten
- BusHamburg, Neue Wöhr, 380 m · alle paar Minuten
- Glasfaser100 % der Haushalte
Lärm lauteste Seite, gerechnet
| Quelle | ganztags | nachts |
|---|---|---|
| Straße | 65–70 dB | 55–60 dB |
| Schiene | 60–65 dB | 55–60 dB |
Über der UBA-Schwelle 65 dB ganztags, 55 dB nachts
Wasser und Boden
- Hochwasserin keinem kartierten Überflutungsgebiet
- Starkregen, 100 mm in der Stundeunter 10 cm Wasser am Punkt
- Radon, Mittel der Gemeinde30 Bq/m³ · Bund 65
Mietrecht vor Ort
- Mietpreisbremsegilt
- Kappungsgrenze, drei Jahre+15 %, abgesenkt
Durchrechnen Verschieb die Regler
- Cashflow im Monat, nach Steuer
- -568 €
- vor Steuer
- -821 €
- Cash-Rendite aufs Eigenkapital, Jahr 1
- -13,6 %
- Faktor
- 31,9
- Rate im Monat
- 1.481 €
- Kaufpreis299.000 €
- Kaufnebenkosten, 11,1 %33.099 €
- Darlehen282.099 €
- Mietrendite, brutto3,1 %
- Restschuld nach 10 Jahren211.761 €
- Wert der Wohnung nach 10 Jahren377.181 €
- Vermögenszuwachs nach 10 Jahren47.813 €
Tilgung 2 % · Grenzsteuersatz 33 % · AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil · Hausgeld 260 €, davon 40 % beim Eigentümer · Mietsteigerung 1,5 % im Jahr · Wertentwicklung 2,35 % im Jahr, nominal · keine Steuerberatung
Regelkatalog 54 Regeln geprüft
- Energieklasse G/H erschwert FinanzierungSchwerer Befund
- Energieeffizienzklasse E oder schlechter erfordert SanierungHinweis
- Marktrendite im untersten ZehntelHinweis
Nicht prüfbar, Angabe fehlt · 9 Regeln
- Objektzustand
- Preis zum Marktwert
- Balkon
- Jahr der letzten Modernisierung
Braucht Unterlagen 35 Prüfungen offen
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Energieausweis
- Grundbuchauszug (Abteilung II und III)
- Entwurf des Kaufvertrags
- Mietvertrag des aktuellen Mieters
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- aktueller Wirtschaftsplan
Anfrage an den Anbieter, fertig formuliert
Guten Tag, ich interessiere mich für das Objekt „Dreizimmerwohnung im Rotklinker, Barmbek-Nord“ und würde es gern näher prüfen. Dafür bitte ich vorab um folgende Unterlagen: 1. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis 2. Energieausweis 3. Grundbuchauszug (Abteilung II und III) 4. Entwurf des Kaufvertrags 5. Mietvertrag des aktuellen Mieters 6. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre 7. Teilungserklärung mit Aufteilungsplan 8. aktueller Wirtschaftsplan Einige Fragen lassen sich vielleicht schon vorab beantworten: – Wie hoch ist das monatliche Hausgeld, und welcher Anteil davon ist nicht auf den Mieter umlagefähig? – Welcher Energieträger und welche Heizungsart sind verbaut, und wie alt ist die Anlage? – Sind Sonderumlagen beschlossen oder absehbar? – Zu welcher Seite liegen die Schlafräume, und welche Schallschutzfenster sind eingebaut? Vielen Dank vorab. Über eine Rückmeldung freue ich mich. Mit freundlichen Grüßen
Jede Kostenschätzung unten ist eine Untergrenze. Mindestens ein wichtiger Bereich ist nicht fotografiert oder eine Position hat keine belegte Spanne.
Bildprüfung4 von 7 Bereichen fotografiert
„Kellerraum mit Betonboden; Wände im unteren Bereich großflächig dunkel verfärbt und Putz abplatzend."Bild-Audit zum Keller, Wortlaut
- Außen
- Wohnraum
- Küche
- Keller
- Bad: kein Foto
- Dach: kein Foto
- Heizung: kein Foto
Sanierungsbedarf Spannen aus veröffentlichten Sätzen
- Bad komplett erneuern15.000 € – 25.000 €
- Fenster, Kunststoff, Dreifachverglasung2.475 € – 3.150 €
- Fenstereinbau je Element600 € – 900 €
- Elektrik komplettkeine belegte Spanne, nicht eingerechnet
- Kellerabdichtung (Gemeinschaft)keine belegte Spanne, nicht eingerechnet
- Summe, mindestens18.075 € – 29.050 €
15-%-Grenze bei diesem Kaufpreis: 35.880 €. Gilt für die ersten drei Jahre nach Anschaffung. Keine Steuerberatung — die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude gehört in die Hand deines Steuerberaters.
Fragen für den Anruf
- Woher kommt die Feuchtigkeit im Keller, und seit wann?Foto 4: Wände unten dunkel verfärbt, Putz platzt ab.
- Gibt es Fotos von Bad, Dach und Heizung?3 von 7 Bereichen sind nicht fotografiert.
- Wie alt ist die Ölheizung genau, und ist ihr Austausch beschlossen?Das Inserat nennt eine Ölzentralheizung aus den 90ern.
- Zu welcher Seite liegen die Schlafräume, und welche Schallschutzfenster sind eingebaut?Die Lärmkarte zeigt an der lautesten Seite Straße ganztags 65–70 dB, nachts 55–60 dB; Bahn ganztags 60–65 dB, nachts 55–60 dB (EEA, gerechnet) — über der Schwelle, ab der das Umweltbundesamt ein Gesundheitsrisiko sieht. Ob das die Mieter trifft, hängt an der Lage der Schlafräume und an den Fenstern.
Beispieldaten
